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다주택자 중과세, 적용조건, 절세방법, 중과세율 적용대상 주택 유형 알기 등
1. 중과세란?
다주택자 중과세는 다주택자가 주택을 양도할 때 적용되는 세율로, 일반 양도세율에 추가 세율이 가산됩니다. 일반 세율은 6%에서 45%까지 다양하게 적용되며, 중과세율은 이보다 높은 10%에서 50%까지 부과될 수 있습니다. 다주택자 중과세는 조정대상지역 내 주택을 양도할 경우 적용되며, 비조정대상지역은 일반 세율이 적용됩니다.
다주택자 중과세율은 일반 양도세율보다 높으며, 조정대상지역 내 주택을 양도할 경우 적용됩니다. 예를 들어, 2주택자는 기본세율에 20%p 가산세율이 적용되고, 3주택 이상 보유자는 기본세율에 30%p 가산세율이 적용됩니다. 반면, 비조정대상지역은 주택 수와 상관없이 6~45%의 일반세율이 적용됩니다.
2. 다주택자 중과세율 적용 조건
첫째, 양도 당시 세대 기준 다주택자일 것
둘째, 양도 당시 해당 주택의 소재지가 조정대상지역일 것
셋째, 해당 주택이 양도세 중과 배제 대상이 아닐 것
3. 다주택자 중과세율 절세 방법
다주택자 중과세율을 피하기 위한 방법은 비조정대상지역 주택을 양도하거나, 장기보유특별공제를 최대한 활용하는 방법이 있습니다. 또한, 2026년 5월 9일까지 양도하는 경우 중과세가 배제되므로 이를 활용하는 것도 하나의 방법입니다.
4. 중과세율 적용대상 주택 유형 알기
세금의 종류에 따라 다소 차이가 있습니다. 세법상 ‘주택 수’에 포함되는 주택의 범위와 중과세가 배제되는 예외 주택을 구분할 수 있습니다.
가. 취득세 중과세율
1) 적용 대상
취득세 중과세는 조정 대상 지역 내에서 두 번째 주택을 취득하거나, 3주택 이상을 취득할 때 적용됩니다. 이때 주택 수에 포함되는 주택의 유형은 일반적인 주택(아파트, 단독주택, 다세대 또는 연립주택 등), 오피스텔(2000년 8월 12일 이후 취득한 주거용 오피스텔), 주택 분양권 및 조합 입주권이 포함됩니다.
2) 취득세 중과 배제 주택 (주택 수에서 제외되거나 일반 세율 적용)
일시적 2주택(기존 주택을 보유한 상태에서 새로운 주택을 취득하고 2년 또는 3년 내에 기존 주택을 처분하면 취득세 중과를 피할 수 있습니다.), 공시가격 1억 원 이하 주택(다만, 정비 사업 (재개발ㆍ제 전축) 구역 내 주택은 제외 ), 상속주택(상속 개시일로부터 5년이 지나지 않은 주택은 주택 수에 포함되지 않아 중과세를 피할 수 있습니다.)
나. 종합부동산세 중과세율
1) 적용 대상
종합부동산세는 공시가격 합산액이 일정 기준을 초과하는 주택에 대해 부과되는 보유세입니다. 다주택자는 1주택자에 비해 높은 세율이 적용됩니다. 주택 수에 포함되는 주택은 주거용으로 사용되는 모든 주택이 종부세 계산 시 주택 수에 포함됩니다.
2) 종부세 합산 배제 주택
일정 요건을 갖춘 등록 임대주택(임대 목적으로 등록하고 일정 요건을 충족하면 종부세 과세 대상에서 제외), 상속 주택(상속 주택은 일정 기간 동안 주택 수 산정에서 제외), 지방 저가 주택(공시가격 4억 원 이하의 지방 저가 주택은 1세대 1주택자 판단 시 주택 수에서 제외)
다. 양도소득세 중과세율
1) 적용 대상
일반 주택(아파트, 단독주택 등 주거용으로 사용되는 주택), 조합원입주권 및 주택 분양권
2) 양도소득세 배제 주택
한시적 중과 배제 대상 주택(26년 5월 9일까지 조정 대상 지역 내 주택을 양도하면 중과세율이 아닌 기본 세율이 적용), 조정 대상 지역 외 주택, 등록 임대주택